O mercado imobiliário americano serve de exemplo por ser um dos mais organizados e desenvolvidos do mundo. Os Estados Unidos são o barómetro da mediação imobiliária. É por lá que são criados novos modelos de negócio que conquistam, posteriormente, todo o mundo. Também é por lá que se desenrolam acontecimentos menos bons que impactam o mercado imobiliário mundial.
Por isso, é importante perceber algumas das características especiais da mediação imobiliária dos EUA.
"Real Estate Agent", "Realtor" e "Broker": quais as diferenças?
Em Portugal, o profissional da mediação imobiliária é chamado "agente" ou "consultor". Não há diferenças entre os termos. Significam exatamente o mesmo.
Nos EUA, não é bem assim.
O passo inicial para saber mais sobre o mercado imobiliárIo dos EUA é perceber quais as diferenças entre os profissionais que angariam e vendem casas, pois existem três denominações usadas: "Real Estate Agent", "Realtor" e "Broker".
Um "Real Estate Agent" é um consultor que passou todos os exames necessários para a obtenção da certificação profissional. Pode representar um comprador ou vendedor no processo de transação de uma propriedade, mas deve fazê-lo, obrigatoriamente, através de um broker ou agência imobiliária. Não pode trabalhar por conta própria.
A designação "Realtor" deve ser usada para os consultores imobiliários que são membros da National Association of Realtors (NAR). A diferença, entre um "Realtor" e um "Real Estate Agent" é essencialmente essa. Os associados da NAR pagam uma quota anual de forma a beneficiar dos programas da associação. As vantagens de pertencer à National Association of Realtors vão desde ao acesso a cursos exclusivos até descontos na contratação de serviços de marketing ou financeiros.
Para que um "Real Estate Agent" se possa tornar num "Broker" terá de ter, no mínimo, um ano de atividade profissional antes de continuar os estudos para tirar a certificação como "Broker". Deve passar um exame rigoroso para ser reconhecido como tal.
Ao contrário dos "Agents", os "Brokers" podem trabalhar independentemente. Não precisam de estar afiliados a qualquer agência, mas podem fazê-lo se assim acharem melhor. Se um "Broker" decidir trabalhar sob a orientação de outro, passa a ter a designação de "Real Estate Associate Broker".
O que é preciso para ser um profissional imobiliário nos EUA?
Todo o processo de obtenção de licença, qualificações exigidas, custo e duração são diferentes de estado para estado. Por isso, os interessados em trabalhar como agente imobiliário devem estudar, cuidadosamente, os requisitos estabelecidos pelo estado no qual pretendem exercer a profissão.
Os estados dos EUA exigem que os profissionais imobiliários possuam uma licença profissional válida. Não é necessário ter um curso universitário para se tornar um agente, todavia, é imprescindível concluir um programa formal de qualificação imobiliária.
Embora os requisitos para exame variem entre estados, os planos de formação, prévios à obtenção da licença, variam de 30 a 90 horas de aula presencial. Alguns estados permitem que os alunos concluam os cursos online, no entanto, há estados onde isso não é permitido.
Os planos de formação incluem, geralmente, os seguintes módulos curriculares: Avaliação de Imóveis, Gestão da Propriedade, Financiamento Imobiliário, Aspetos Jurídicos do Imobiliário, Contabilidade Geral e Direito Empresarial.
O que acontece a quem pratica a mediação imobiliária sem licença?
Só os profissionais devidamente reconhecidos podem exercer a profissão de mediador. Vender sem licença, uma propriedade em nome de um terceiro, é ilegal.
Nos EUA, as punições variam de estado para estado. A pena mais leve é uma multa e a mais pesada implica tempo efetivo de prisão.
Um agente que detém uma licença válida para a prática de mediação imobiliária num determinado estado, não pode trabalhar noutro sem obter a certificação estadual específica. Se o fizer, está a praticar uma ilegalidade.
Os Multiple Listing Services: a espinha dorsal do mercado imobiliário.
O
MLS é a ferramenta que ajuda os profissionais imobiliários a encontrar colegas com os quais podem cooperar para vender uma propriedade rapidamente. Sem o incentivo colaborativo do MLS que existe atualmente, os profissionais do imobiliário criariam os próprios sistemas separados nas agências, fragmentando em vez de consolidar as informações dos vários imóveis disponíveis no mercado.
Os sistemas MLS são propriedade dos profissionais imobiliários locais. Por essa razão e para ter melhores resultados, um cliente deve contratar um consultor para ter o imóvel registado no MLS local. O profissional imobiliário cobra uma comissão que pode ir até 6% do valor da propriedade.
Embora o MLS possa parecer um grande banco de dados nacional, ele é na verdade um conjunto de cerca 700 a 800 bancos de dados regionais. E são bastante territoriais: cada MLS regional tem suas próprias listas, e os agentes pagam taxas para ter acesso e listar propriedades em cada um.
O benefício de trabalhar com um agente imobiliário registado num MLS, é de que ele atribuiu um valor ao imóvel com base numa análise de mercado abrangente.
O objetivo é garantir a fixação dos preços dos imóveis no valor mais real: (1) não muito altos de forma a não desencorajar os potenciais compradores; (2) não muito baixos para beneficiar quem vende o imóvel. Saiba mais caso tenha dúvidas sobre
o que é um MLS.
FSBO: For Sale By Owner é uma boa solução?
Outro cenário é aquele em que as casas são vendidas pelos próprios donos. Este mercado é conhecido como FSBO (For Sale By Owner). Estas são transações onde os proprietários querem maximizar lucros por não terem de pagar comissão. Porém, segundo os dados da NAR, a venda de uma casa com a ajuda de um agente imobiliário profissional consegue obter um lucro maior, suficiente para cobrir a comissão exigida e ainda rentabilizar a venda.
A National Association of Realtor, apresentou
dados que demonstram que o preço médio de venda FSBO foi de $185.000, enquanto o preço médio de uma casa vendida por um agente foi de $245.000. Ou seja, uma diferença de $60.000. Isto pode explicar o porquê do volume de transações de imóveis feitos em FSBO, representar apenas 8% do mercado de venda de propriedades nos EUA.
Como está o mercado imobiliário dos EUA neste momento?
O mercado está a mudar. Está a passar-se de um bom momento para os vendedores para uma situação mais favorável para os compradores.
De acordo com
notícia avançada pela CNBC, no dia 16 de agosto, o aumento dos preços em 35 áreas metropolitanas dos EUA está a abrandar.
Em San Diego (Califórnia) 20% dos imóveis listados sofreu, em junho, um corte no preço, enquanto em Seattle (Washington), um dos mercados em voga nos Estados Unidos, 12% das propriedades tiveram o preço reduzido.
Em julho, a Business Insider, reportou que Manhattan (New York) já é, na totalidade, um mercado totalmente favorável aos compradores. O número de imóveis disponíveis aumentou 27% em junho comparativamente a igual período de 2017.
No início deste artigo foi referido que o mercado imobiliário dos EUA funciona como barómetro para os restantes mercados mundiais. Porquê? Porque o seu desenvolvimento enquanto mercado, com um modelo de transações altamente evoluído e na vanguarda da tecnologia, faz com que se deva prestar particular atenção a todas as mudanças, tendências e casos de sucesso. A aplicação de um modelo próximo àquele que acontece nos Estados Unidos, pode impulsionar o negócio imobiliário em Portugal.